نحوه محاسبه مالیات سرقفلی و انتقال سرقفلی چگونه است؟

یکی از اشکال نقل و انتقالات ملک در قانون قدیمی موجر و مستاجر “سرقفلی” است. موضوع سرقفلی تنها برای امکان تجاری تعریف شده است این که چرا باید چنین قانونی برای مستاجران تجاری در نظر گرفته شود و مفهوم آن چیست و چه شرایطی دارد. قوانین مربوط به سرقفلی و مالیات آن در سال 1400موضوعی است که در این مقاله به آن می‌پردازیم.

سرقفلی چیست؟

قانون سرقفلی از سال 1356 اجرایی شده است. سرقفلی حقی است که مستأجر در نتیجه فعالیت تجاری در کسب و کار خود در جذب مشتری نسبت به ملک پیدا کرده است. به این ترتیب در اجاره کردن ملک محل کسب و کار خود از منظر قانون نسبت به دیگران مقدم است. در تفاوت قانون حق کسب و پیشه و سرقفلی باید گفت که سرقفلی دو تعریف پیدا می‌کند که شامل موارد زیر است:

– عبارت است از مبلغی که مستاجر محل کسب از مالک آن محل بابت سابقه کار خود و جلب ارباب رجوع به عنوان یک دارای نامرئی می‌گیرد. این نوع از سرقفلی در زمان تخلیه ملک توسط مستأجر به عنوان حق سرقفلی به او پرداخت می شود.
– سرقفلی وجهی است که مالک محل کسب تازه ساز، در اولین قرار داد اجاره علاوه بر اجاره‌بها از مستأجر می‌گیرد. این پول درآمد محسوب شده و مشمول مالیات بر درآمد خواهد شد.

♦️ نکته

♦ طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، اگر مالک، ملک تجاری خود را اجاره دهد می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.

♦ مستاجر می‌تواند در مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

♦ به عبارتی مستاجری که حق انتقال به غیر به او داده شده است، می‌تواند سرقفلی را به دیگری انتقال دهد.

انتقال سرقفلی چیست و انواع روش های انتقال سرقفلی

شخصی که به مستند قانون، حق سرقفلی یک ملک تجاری را دارا باشد، می‌تواند آن حق را به دیگری منتقل کند. منظور از انتقال سرقفلی انتقال حقی است که مستأجر در ازای دریافت سرقفلی به دست آورده است. این حق با توجه به شروطی که در ادامه می‌خوانیم قابل انتقال است. درواقع حق سرقفلی به سه صورت قابل انتقال است که به صورت انتقال اختیاری، انتقال قهری و انتقال قضای تعریف می‌شود.

۱- انتقال اختیاری

همانطور که از نامش پیدا است دراین شکل از انتقال سرقفلی مالک، سرقفلی را با میل و رغبت کامل به موجب یک سند رسمی به غیر واگذار می‌کند. بنابر این سند انتقال، انتقال گیرنده مالک سرقفلی محسوب شده و در پایان مدت اجاره موجر باید مبلغی که ابتدا به عنوان سرقفلی دریافت نموده بود را به قیمت روز محاسبه و به مالک جدید پرداخت نماید.

انتقال اختیاری سرقفلی زمانی انجام می‌گیرد که یا موجر خارج از عقد اجاره، اجازه این کار را به صاحب سرقفلی داده باشد و یا در قرارداد اجاره این حق به وی داده شده باشد یعنی باید در متن قرارداد اجاره، به صراحت عبارت “حق انتقال به غیر را دارد” وارد شده باشد. نکته مهم بعدی این است که این انتقال باید حتما با سند رسمی انجام گیرد تا صورت قانونی داشته باشد.

۲- انتقال قضایی

در برخی موارد ممکن است که صاحب سرقفلی طبق اجاره نامه حق انتقال آن به غیر را ندارد، از طرفی مالک اصلی از خرید سرقفلی سرباز می زند، مستاجر می‌تواند به دادگاه کرده و مجوز انتقال حق سرقفلی را از دادگاه دریافت کند. این نوع از انتقال در صورتی که موجر مجهول المکان باشد نیز قابل اجرا خواهد بود.

۳- انتقال قهری

انتقال قهری نیز نوع دیگر انتقال سرقفلی است. این شکل از انتقال غیر ارادی و قهری است. به طور مثال هنگامی که مالک سرقفلی فوت می‌کند حق سرقفلی وی به صورت قهری به وراث وی منتقل می‌شود و بعد از مرگ مالک وراث، مالک سرقفلی هستند. وراث درجه اول فرزندان شخص متوفی هستند. در این نوع از انتقال فرزندان متوفی باید اجبارا مالیات بر ارث سرقفلی را طبق قانون روز محاسبه و پرداخت کنند.

تنها در صورتی نیاز به پرداخت مالیات نیست که صاحب سرقفلی با داشتن اجازه از مالک در قرارداد اجاره، قبل از فوت حق سرقفلی را به فرزندان خود منتقل کند. البته این انتقال در صورت نداشتن اجازه از مالک می تواند به صورت قضایی نیز صورت گیرد.

نحوه محاسبه مالیات سرقفلی در سال 1400

بر اساس ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم:

– برای نقل و انتقال قطعی املاک بر حسب ارزش معاملاتی و به نرخ 5 درصد مالیات مشخص شده است.

– برای انتقال حق واگذاری سرقفلی 2 درصد از وجه دریافتی به عنوان مالیات تعیین شده که از سوی مالک یا صاحب حق سرقفلی باید پرداخت شود.

تعیین مالیات بر سرقفلی بر اساس ارزش روز منطقه انجام گرفته و توسط کارشناسان اداره مالیات انجام میگیرد.تنها زمانی ارزش تعیین شده در سند انتقال، مبنای تعیین مالیات از سوی اداره مالیات قرار می گیرد که انتقال گیرنده، دولت، شهرداری یا یکی از نهادهای وابسته باشد. تنها در این صورت است که مبلغ درج شده در سند، به نفع مؤدیان مالیاتی به عنوان معیار محاسبه مالیات در نظر گرفته می‌شود.

به عنوان مثال اگر ارزش روز سرقفلی یک مغازه 200 میلیون تومان باشد، مالیات سرقفلی آن 2% این مبلغ یعنی 4 میلیون تومان است.

پیشنهاد می‌شود جهت آشنایی با نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک روی لینک کلیک نمایید.

پرداخت مالیات سرقفلی به عهده چه کسی است؟

به لحاظ قانون، پرداخت مالیات سرقفلی بر عهده انتقال دهنده یا فروشنده آن است. در صورتی که طرفین معامله توافق دیگری کرده باشند، پرداخت مالیات طبق توافق بر عهده شخصی که در سند قید شده باشد خواهد بود.

مهلت پرداخت مالیات سرقفلی

طبق ماده 80 ق م م، مودیان مکلف اند اظهارنامة مالیاتی ‌خود را روی نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آنها قرار می‌گیرد تنظیم و در مورد حق واگذاری ‌محل و تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام ‌مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات مربوطه را پرداخت کنند.

به ازای تأخیر در اظهار حق واگذاری محل 10 درصد به مبلغ اولیه مالیات به عنوان جریمه اضافه می‌شود که غیر قابل بخشودگی است و طبق ماده 190 ق م م، در صورت عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر جریمه معادل دو و نیم درصد مالیات به ازای هر ماه دیرکرد پس از اتمام سررسید تعیین می‌شود.

♦️ نکته

طبق نظر اکثریت صورتجلسه مورخ 1397/12/13 شورای عالی مالیاتی، مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل در مورد اشخاص حقوقی جزئی از عملکرد این اشخاص در سال مالی آنهاست و این اشخاص در اجرای مقررات ماده 110 ق م م، ملکف به تسلیم اظهار نامه و تراز نامه و حساب سود و زیان هر سال مالی تا چهار ماه پس از پایان سال مالی هستند بنابراین نسبت به درآمدهایی که طبق مقررات قانون مالیات های مستقیم نحوه دیگری برای تشخیص آن مقرر شده است (از جمله نقل و انتقال املاک و حق واگذاری) مکلف به تسلیم اظهار نامه جداگانه نیستند.

مالیات بر ارث سرقفلی چیست؟

اگر فوت مرحوم بعد از سال 95 باشد، مشمول قانون جدید است. شیوه ارزش‌گذاری حق واگذاری محل بر اساس قیمت آن در تاریخ ثبت انتقال به نام ورثه است و تعیین قیمت سرقفلی بر عهده کارشناس سازمان امور مالیاتی است. مالیات بر ارث نسبت به املاک و حق واگذاری محل طبق ماده 17 ق م م، یک و نیم برابر نرخ های ذکر شده در ماده 59 ق م م است به صورت جدول زیر است:

♦️ نکته

در قانون جدید معافیتی برای مالیات بر ارث حق سرقفلی وجود ندارد.

پیشنهاد می‌شود جهت آشنایی با نحوه محاسبه مالیات بر ارث طبق قانون جدید روی لینک کلیک نمایید.

چند نکته مهم در مالیات سرقفلی

– در صورتی که قیمت سرقفلی مشخص نباشد، قیمت معاملاتی نزدیکترین مکان مشابه، معیار تعیین مالیات است.

– مالیات واگذاری سرقفلی فقط درباره املاکی که کاربری تجاری دارند از سوی قانون تعیین می شود و این انتقال هم با سند رسمی و هم با وکالت رسمی شامل مالیات است.

– مالیات سرقفلی فقط برای املاک تجاری درحال بهره برداری و استفاده تعریف شده است. بنابراین ساختمان‌های نیمه ساخت یا زمین‌هایی با کاربری تجاری مالیات سرقفلی نخواهند داشت.

– طبق مفاد جزء ب بند «5» بخشنامه شماره 13530 مورخ 1384/07/27 تا زمانی که ملک به صورت زمین بوده و فعالیت تجاری و یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد، در موارد انتقال قطعی، مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.

– قوانین مالیاتی سرقفلی که ذکر شد بر اساس مالیات بر ارث وراث درجه اول وضع شده است و مقدار مالیات بر ارث وراث درجه دو و بیشتر طبق قانون و توسط کارشناس تعیین می‌شود که معمولا بیشتر از درصد ذکر شده است.

مفهوم سرقفلی در حسابداری چیست؟

منظور از سرقفلی در حسابداری (goodwill) مازاد ارزش جاری یک واحد تجاری از مجموع دارایی های مشهود و نامشهود آن واحد تجاری که قابل شناسایی باشد. به عبارت ساده تر سرقفلی دارایی نامشهود و ثابت یک شرکت است که به هنگام خرید این شرکت، خریدار باید مبلغی بیشتر از دارایی‌های واقعی براساس ارزش دفتری بپردازد. ساده‌ترین مثال ارزش برند یک شرکت استکه در ز مان خرید باید به ارزش آن توجه کرد و مبلغی را برای آن در نظر گرفت.

دیگر عوامل موثر در قیمت سهام شرکت بر اساس تعریف سرقفلی در حسابداری

– مکان یا موقعیت جغرافیایی شرکت

– حسن شهرت تجاری یا تخصص شرکا

– مدیریت صحیح و اصولی شرکت و استخدام کارکنان باتجربه

– وجود علائم تجاری موثر در جلب مشتری و تبلیغات موثر برای شرکت و محصولات آن

– برخورداری از وضعیت انحصاری یا نیمه انحصاری در تجارت یا مزایای خاص دیگر در مقایسه با رقبا

این عوامل به عنوان دارایی نامشهود شرکت در نظر گرفته شده و باعث می‌شود که در زمان خرید و فروش مبلغی مازاد بر ارزش واقعی محاسبه شده و بین خریدار و فروشنده منتقل شود. به همین دلیل به این عوامل به عنوان سرقفلی در حسابداری نگاه می‌شود.
این سرقفلی ها در مواقع خاصی ثبت می شوند که از آن جمله می توان به ورود و خروج شرکاء، فوت شریک، انحلال و تصفیه شرکت و … اشاره کرد.

در صورتی که بین شرکاء توافق شود روش ثبت این سرقفلی ها نیز به این شکل است:

سرقفلی: بدهکار

حساب جاری شرکاء: بستانکار

لازم به ذکر است که منظور از شرکا در این مورد، کسانی است که قبل از این در شرکت سهم مشخص داشته اند. مثلا هنگام ورود آقای x ، وی سهمی از سرقفلی نخواهد داشت، بلکه سرقفلی فقط به حساب جاری شرکا قبلی منتقل خواهد شد تنها در صورتی که آقای x مبلغی مازاد سرمایه خود صرفا برای سر قفلی پرداخت کرده باشد در این صورت به همان مبلغ حساب جاری آقای x هم بستانکار خواهد شد.

کلام پایانی

در این مقاله با مفهوم سرقفلی، شرایط انتقال آن، مالیات تعلق گرفته به موضوع سرقفلی و شرایط و ضوابط پرداخت آن آشنا شدید. این تعاریف و قوانین مطابق با قوانین مالیاتی سرقفلی و مالیات بر ارث سرقفلی در سال 1400 تدوین شده است.