طریقه محاسبه مالیات رهن توسط سازمان مالیاتی

6
6,679 بازدید

آیا سازمان مالیاتی با تبدیل مبلغ رهن به اجاره، مالیات را محاسبه می کند؟

همیشه وقتی در کلاس‌ها صحبت از مالیات اجاره و اظهارنامه آن می‌شود بلافاصله تمامی حواس سمت مواد قانونی ۵۲ الی ۸۰ یعنی فصل اول از باب دوم مالیات دارایی‌ها که مالیات بر درآمد مستغلات نام دارد، می رود. کاملا درسته، یعنی سازمان مالیاتی بر محاسبه مالیات دقیقا از این منبع استفاده می کند.ولی اغلب در مبحث رهن نظرات متفاوت می شود، حتی این موضوع هنوز در برخی از حوزه‌ها هم یک مبحث داغ و چالشی محسوب می‌گردد. اما چالش اصلی فقط منوط به پاسخ سوالی که در ابتدای مطلب مشاهده فرمودید، نمی‌شود و اصلی‌ترین چالش نوع محاسبه یا به اصطلاح تبدیل رهن است!

قبل از تشریح این سوال و موضوع مهم مطلب امروز باید توجه شما را به جایگاه مودی در مورد محاسبه مالیات رهن جلب کنم. اول اینکه چه دسته‌ای از مستاجران باید مالیات تکلیفی اجاره را کسر و پرداخت نمایند؟ و دوم اینکه مالیات رهن بر عهده موجر است یا مستاجر! پس تا اینجا تا حدودی متوجه این موضوع شده اید که مالیات رهن بر عهده موجر است یا مستاجر!

پیشنهاد من برای تسلط بر مبحث رهن و اجاره

یک راه بهتر برای اینکه شما بتوانید مباحث رهن و اجاره در قانون مالیات‌های مستقیم را بیاموزید مطالعه بخش‌نامه ۱۳۵۳۰ است. گاها شما با مطالعه دستورالعمل، بخشنامه و آیین‌نامه مربوط به یک ماده یا فصل از کتاب قانون مالیاتی به کل فرآیند اجرایی آن پی می‌برید و دیگر در پاسخ‌های متنوع یک سوال مشابه سوال مبحث امروز سردرگم نمی شود. به عنوان مثال به بند زیر دقت کنید:

ج– اشخاص موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ در کسر مالیاتهای تکلیفی فقط باید مبلغ پرداختی خود بابت مال‌الاجاره را مآخذ قرار دهند و مال‌الاجاره تقویمی کمیسیون موضوع ماده ۶۴ در این‌باره ملاک عمل نخواهد بود، همچنین اگر ملک بصورت رهن تصرف(بدون دریافت مال الاجاره) واگذار شده باشد، کسر و پرداخت مالیات به‌تبع عدم پرداخت مال‌الاجاره منتفی می‌باشد.

در یک نگاه پاسخ سوال مشخص شد، اینکه محاسبه مالیات رهن بر اجاره صرفا بر عهده مستاجر نیست البته مستاجرینی که در تبصره ۹ ماده ۵۳ قرار دارند و به هیچ عنوان در قانون صحبتی از حذف مالیات رهن نشده است. این بند مربوط به همان بخشنامه ۱۳۵۳۰‌ست که تاکید میکنم چند مرتبه آن‌را بطور دقیق مطالعه نمایید.

حتما بخوانید:  چگونگی شمولیت مالیات بر درآمد شعب شرکتهای خارجی در ایران

موجرین خیلی پایبند قرارداد نباشند

برخی از موجرین یا از انعقاد قرارداد رسمی پرهیز می‌کنند و نگران هستند و یا برخی هم بیشترین تاکید را بر رسیدن به حد نصاب ماده ۵۴ دارند. باید عرض کنم سازمان مالیاتی در مورد موجرین یک تصمیم بیشتر نمی‌گیرد و آن استناد به دفترچه ارزش معاملاتی است. حال خیلی فرقی نمیکند قرارداد رسمی یا غیر‌رسمی باشد و یا به ۸۰ درصد برسد یا نرسد چون ملاک ارزش گذاری کمیسیون تقویم املاک،نوع سازه ملک و قرارگرفتن در نقشه هوایی این دفترچه است. پس به‌طور واضح و مشخص مبلغ رهن برای موجرین مطابق با دفترچه ارزش معاملاتی املاک مشمول مالیات مستغلات خواهد بود.

در ماده۵۴ درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد  یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز درمورد ماده(۵۴­ مکرر) این قانون، میزان اجاره­‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

تبصره ۱- در صورتی که مستأجر جزء مشمولان تبصره(۹) ماده(۵۳) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.

تبصره۲- چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه­التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مودی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.

حتما بخوانید:  ۲۷ سوال درباره مالیات صاحبخانه‌ها

تبصره۳- در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مودی باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود.

و فرازهایی از بخشنامه ۱۳۵۳۰ را به‌دلیل اهمینت در این نوشته قرار می‌دهم:
– در مورد تبصره ۱۱ ماده ۵۳ (بر اساس بخشنامه شماره ۴۵۳۰-۲۱۰ مورخ ۲۷-۲-۱۳۹۰ و دادنامه شماره۶۱۵ مورخ ۲۳-۱۲-۱۳۸۹ این بند ابطال گردید.

با عنایت به مسائل و ابهامات مشهود در قسمت اخیر این تبصره، نکات زیر را متذکر می گردد:

– معافیت مربوط به ۱۵۰ متر مربع یا ۲۰۰ متر مربع فقط نسبت به واحدهای مسکونی تعلق می‌گیرد که بایستی کاربری ملک مسکونی بوده و در عمل برای سکونت ازآن استفاده شود و‌گر نه مشمول این معافیت نخواهد بود .

– در احـتساب مـیزان مـعافیـت مـوضـوع این تبصره بایستی مال‌الاجاره را به نسبت ۱۵۰ متر مربع یا حسب مورد ۲۰۰ متر مربع محاسبه نمود، به‌عـنوان مـثال اگـر یـک واحـد مـسکونی به‌مساحت زیر بنای مفید ۲۰۰ متر مربع در تهران به اجاره واگذار و مال‌الاجاره آن ۰۰۰ر۰۰۰ر۷۲ ریال در سال باشد ، ۰۰۰ر۰۰۰ر۵۴ ریال از مال الاجاره معاف و ۰۰۰ر۰۰۰ر۱۸ ریال آن پس از کسر ۲۵% بابت استهلاک،هزینه ها و تعهدات مالک مشمول مالیات خواهد شد . چنانچه واحدهای مختلف متعلق به یک شخص در نقاط مختلف واقع شده باشد، جمع مال الاجاره تمامی آن واحدها بابت مساحت آنها منظور و به طریق یاد شده در تهران به نسبت ۱۵۰ متر مربع و در سایر نقاط به نسبت ۲۰۰ متر مربع از جمع مال الاجاره یاد شده در تهران به نسبت ۲۰۰ متر مربع از جمع مال الاجاره بعنوان معافیت می گردد. اگر یک یا چند واحد مسکونی در تهران و یک یا چند واحد دیگر در سایر نقاط کشور واقع شده باشد، لازم است در محاسبه آن‌ها را متجانس نمائیم، به‌شرح مثال زیر:

حتما بخوانید:  نقل و انتقالات املاک و مفاد مالیاتی

واحد مسکونی اجاری در تهران به‌مساحت ۱۰۰ متر مربع با مال‌الاجاره سالانه ۰۰۰ر۰۰۰ر۲۰ ریال

واحد مسکونی اجاری در مشهد به‌مساحت ۳۰۰ متر مربع با مال‌الاجاره سالانه ۰۰۰ر۰۰۰ر۸۴ ریال

متر مربع در تهران متر مربع در سایر نقاط

۱۵۰ معادل ۳۰۰

۲۲۵=۳۰۰ x x

متر مربه به مأخذ تهران ۳۲۵=۱۰۰+۲۲۵

۱۰۴,۰۰۰,۰۰۰ =۲۰,۰۰۰,۰۰۰+۸۴,۰۰۰,۰۰۰=جمع مال‌الاجاره سالانه

۱۰۴,۰۰۰,۰۰۰ ۳۲۵

۴۸,۰۰۰,۰۰۰=۱۵۰ x x

معافیت سالانه

ریال

درآمد مشمول مالیات ۴۲,۰۰۰,۰۰۰=۷۵%× (۴۸,۰۰۰,۰۰۰-۱۰۴,۰۰۰,۰۰۰)

– زیـربنـای مـفید هـر واحد اگر در سند رسمی قید شده باشد، معادل همان مساحت مندرج در سند منظور می‌شود، در غیر این‌صورت و در مواردی که زیـر‌بنا بـا اندازه گیری وسـیله مـاموران مـالیاتـی تعـیین مـی گردد، تـوجه شود که ملحقاتی مانند پارکینگ اتومبیل،گل‌خانه ،استخر، آب‌انبار، مـحل نصـب تاسـیسات،راه پـله و نورگیر‌های مسقف یا با سقف شیشه‌ای، انبـاری و زیر زمیـن غیر مسکونی جزء زیر بـنای مفید محسوب نمی‌شود .

-دراستفاده از تسهیلات موضوع این تبصره،ادارات امور مالیاتی موظفند از مودی تعهد مبنی بر نداشتن واحد مسکونی دیگر(به‌غیر از واحدهای معرفی شده) اخذ و مشخصات کامل ملک یا املاک اجرای معرفی شده را به دفتر اطلاعات مالیاتی ارسال دارند و این دفتر ملزم است در صورت مشاهده خلاف موضوع را سریعا جهت مطالبه مالیات متعلق به اداره امور مالیاتی ذیربط اعلام نماید.

۲۷ سوال درباره مالیات صاحبخانه‌ها

اسلایدر جشنواره عید تا عید ۹۸

6 دیدگاه‌ها

  1. با سلام دفتری بصورت رهن کامل اجاره شده است ور در مبایعه نامه اجاره منظور نشده آیا میتوان مبلغ رهن را در هزینه شرکت با تبدیل به اجاره محاسبه و ثبت نمود با تشکر

  2. سلام
    آقای حاجی محمدی من یه سوال دارم : الان مفاد جز (ج) بند (۲) بخشنامه ۱۳۵۳۰مورخ ۸۴/۰۷/۲۷ مقرر می دارد که اشخاص موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ , در کسر مالیات های تکلیفی فقط باید مبلغ پرداختی خود بابت مال الاجاره را ماخذ قرار دهند . همچنین اگر ملک به صورت رهن تصرف (بدون دریافت مال الاجاره ) واگذار شده باشد کسر و پرداخت مالیات به تبع عدم پرداخت مال الاجاره منتفی می باشد.
    میشه راجبع این توضیح بدید؟ من هنوز نتونستم جواب قانع کننده ای بگیرم . هر سایت و اداره مالیاتی یه چیزی میگه. یکی میگه مالیات تعلق میگیره یکی می گه نمیگیره.

    • سلام دوست عزیز. باید توجه کنید که حوزه مالیاتی تبدیل رهنی به اجاره را بر اساس نرخ بانکی انجام نمی دهد و در مورد مستاجر تبصره ۹ ماده ۵۳ فقط مبلغ اجاره مشمول مالیات است. در مرود موجر ها حوزه مالیاتی بر اساس ارزش معاملاتی املاک مبلغ رهن را مشمول مالیات می نماید.

  3. سلام جناب حاجی محمدی روزتون بخیر .ممنون بابت سایتتون و سهیم کردن ما در اطلاعاتتون .بنده کارشناس ارشد حسابرسی هستم و در چندین شرکت مشغول بکار خدمات مالی هستم تقاضا دارم در خصوص مسایل مالیاتی تبادل اطلاعاتی داشته باشیم و از آنجایی که قوانین مالیاتی ۹۵ عوض شده و با توجه به اینکه فرمودید در کلاسهای مالیاتی شرکت داشتید می خواستم ببینم الان که ماده ۹۷ برداشته شده و ازونجایی که اداره دارایی اکثر دفاترو رد میکنه روال ارائه دفاتر به دارایی به چه نحوی شده و رسیدگی انها به چه صورته ممنون میشم راهنمایی کنید

    • سلام ممنون از حسن توجه شما
      خیلی خوبه انقدر خودساخته اید انشالله موفق باشید
      افق دید سارمان امور مالیاتی در تشخیص مالیات ۲ کانال بسیار مهم است ارزش افزوده و ماده ۱۶۹ ؛ در این دو تکنیک مهارت و اطلاعات خودرا بالا ببرید

ارسال یک پاسخ

لطفا دیدگاه خود را وارد کنید!
لطفا نام خود را در اینجا وارد کنید