منو
در صورتی که بر اساس اطلاعات سامانه املاک و اسکان کشور، یک واحد مسکونی در شهرهای با بیش از 100,000 نفر جمعیت، بیش از 120 روز در سال خالی باشد، باید مالیات بدهد.
مالیات واحدهای مسکونی خالی بر اساس جدول املاک مشابه و بر اساس نرخ مالیات بر درآمد اجاره (ماده 131 برای اشخاص حقیقی و ماده 105 برای اشخاص حقوقی) محاسبه میشود.
محاسبه و اعلام مالیات خانه های خالی تا پایان تیر ماه هر سال انجام میشود و مالکین حداکثر یک ماه برای پرداخت مالیات فرصت دارند.
در سالهای اخیر و به دنبال ایجاد بحران‌های فراوان در بازار مسکن، سازمان مالیاتی با هدف تامین مسکن مورد نیاز مردم و همچنین کاهش مبالغ رهن و اجاره، اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی را با جدیت بیشتری پیگیری نمود. برای تحقق این منظور نسبت به تعیین نرخ‌های جدید برای مالیات خانه های خالی و شرایط تازه‌ای برای محاسبه مالیات خانه های خالی اقدام نمود. ما در این مقاله با هدف آگاهی بخشی به شما بزرگواران در زمینه قوانین و بخشنامه های مالیاتی، قصد داریم شما را با دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی آشنا نماییم. با ما همراه باشید.
سازمان مالیاتی به منظور ایجاد هماهنگی میان واحدهای مالیاتی مختلف جهت محاسبه مالیات خانه های خالی و همچنین اطلاع رسانی به عموم مردم در این زمینه، دستورالعمل شماره 200/1400/517 مورخ 1400/7/6 را صادر نمود. شرح این دستورالعمل که در اجرای حکم ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم (اصلاحی به موجب قانون اصلاح موادی از ق.م.م مصوب 1399/9/5) است، در ادامه برای شما عزیزان مطرح شده است.
محاسبه مالیات خانه‌های خالی به ازای هر ماه بیشتر از مدت 120 روز در یک سال شمسی (برای هر مالک) انجام میشود. به این ترتیب حداکثر مدت قابل محاسبه مالیات خانه های خالی، هشت ماه در یک سال است. این مالیات به صورت ماهیانه محاسبه میشود. این مالیات ماهیانه بوده و کسر ماه مشمول مالیات نمی‌شود.
برای محاسبه کسر ماه، مدت خالی بودن کل سال مبنای محاسبات قرار می‌گیرد؛ از این رو حداکثر ۳۰ روز برای شش ماه اول و ۲۹ روز برای شش ماه دوم در سال (بعد از ۱۲۰ روز) به عنوان کسر ماه در محاسبات لحاظ نمی‌شود.
واحدهای مسکونی خالی شراکتی (دارای چند مالک) مالیات هر شریک به نسبت سهم مالکیت او و به صورت جداگانه محاسبه، اعلام و مطالبه میشود.
مالیات واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت کمتر از 100,000 نفر، معادل 20% مالیات سال اول موضوع ماده ۵۴ مکرر ق.م.م است. همچنین مطابق بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر ق.م.م، در صورتی که مالک تکالیف خود را (اعم از هر گونه تغییر در محل اقامت یا خرید و فروش واحد تحت تملک) در زمان مقرر انجام ندهد، مشمول جریمه تاخیر میشود. این جریمه به ازای هر ماه تاخیر، برای واحد مسکونی جدید، معادل مالیات سال اول ماده ۵۴ مکرر (6 برابر مالیات اجاره آن ماه) است که به صورت ماهیانه محاسبه و مطالبه میشود.
نرخ محاسبه مالیات بر خانه های خالی بر اساس شخصیت مالک (حقیقی یا حقوقی) تعیین میشود.
🔸 مالیات خانه های خالی برای اشخاص حقیقی بر اساس نرخ ماده 131 ق.م.م محاسبه میشود.
در واقع نرخ ماده 131 ق.م.م برای اجاره بهای املاک مشابه در هر ماه (پس از کسر ۲۵ درصد) در نظر گرفته میشود نه مجموع کل ماه‌ها. در ادامه مالیات نهایی حاصل جمع مالیاتهای محاسبه شده به ازای هر ماه خواهد بود.
🔸 مالیات خانه های خالی برای اشخاص حقوقی بر اساس نرخ ماده 105 ق.م.م محاسبه میشود.
ماخذ محاسبه مالیات خانه های خالی، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100,000 نفر است که بیش از 4 ماه خالی از سکنه بوده‌اند. همچنین مبنای درآمدی این خانه‌ها، مالیات اجاره تعیین شده در “جدول املاک مشابه”، تعیین و اعلام شده از سوی سازمان مالیاتی، است.
بر اساس مفاد ماده 54 مکرر، در صورتی که خالی بودن واحد مسکونی برای سالهای متوالی ادامه یابد، مالیات ماهانه با احتساب ضرایب زیر (بر اساس مالیات محاسبه شده در جدول املاک مشابه) محاسبه خواهد شد:
🔸 ضرایب مالیاتی (نرخ‌های 12 برابر و 18 برابر) تنها در صورت متوالی بودن سالهای خالی بودن واحد مسکونی اعمال میشود. به عبارت دیگر اگر بین سالهای خالی بودن واحد مسکونی فاصله بیفتد (برای مدتی ساکن داشته باشد)، مالیات خالی بودن واحد مسکونی در سال جدید، با نرخ سال اول محاسبه میشود.
به عنوان مثال، در صورتی که بر اساس اطلاعات سامانه املاک و اسکان، واحد مسکونی شخصی در سالهای ۱۴۰۰ و ۱۴۰۲ خالی اعلام شده و برای سال ۱۴۰۱ خالی نباشد، مالیات برای هر یک از ماه‌های سالهای ۱۴۰۰ و ۱۴۰۲ (بر اساس مفاد ماده ۵۴ مکرر ق.م.م برای اشخاص دارای ۵ واحد مسکونی خالی و یا کمتر) با ضریب شش برابر محاسبه میشود.
🔸 مالک یا مالکانی که دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال مالیاتی باشند، موظف به پرداخت مالیات با نرخ دو برابر ضرایب مذکور در ماده 54 مکرر نسبت به کل واحدها هستند. به این ترتیب نرخ مالیات قابل پرداخت برای مالکین بیش از 5 واحد مسکونی خالی به شرح زیر است:
نکته: محاسبه مالیات با نرخ دو برابر ضرایب ماده 54 مکرر ق.م.م بر اساس میزان مالکیت در نظر گرفته میشود؛ در واقع در صورتی که شخص مجموعا مالک بیش از 30 دانگ واحد مسکونی خالی باشد، موظف به پرداخت مالیات با نرخ دو برابر نسبت به ضرایب ماده 54 مکرر ق.م.م خواهد بود.
🔸 محاسبه مالیات خانه های خالی با نرخ دو برابر نسبت به ضرایب ماده 54 مکرر ق.م.م، تنها برای مدتی که مالک به صورت هم‌زمان 6 واحد مسکونی خالی دارد، انجام میشود؛ حتی اگر این مدت متوالی نباشد.
به عنوان مثال اگر مالک بعد از ۱۲۰ روز مورد حکم در صدر ماده ۵۴ مکرر ق.م.م، 10 روز در شهریور ماه، 10 روز در آبان ماه و 10 روز در بهمن ماه دارای 6 خانه خالی و در بقیه سال دارای کمتر از 6 واحد مسکونی خالی باشد، در این حالت ضریب دو برابری تنها برای یک ماه اعمال میشود.
پرداخت مالیات خانه‌های خالی، از طریق درگاه ملی خدمات مالیاتی (مایتکس) امکان پذیر است. برای این کار باید مراحل زیر را طی کنید:
به این ترتیب می‌توانید از طریق درگاه‌های پرداخت در نظر گرفته شده در سامانه، مالیات خود را پرداخت نمایید.
در صورتی که مالکان نسبت به مالیات اعلام شده معترض باشند، می‌توانند گزینه “اعتراض دارم” را انتخاب نموه و دلیل اعتراض خود را ثبت نمایند. در ادامه به سامانه املاک و اسکان کشور هدایت شده و می‌توانند اطلاعات املاک خود را ثبت، اصلاح و یا به‌روز نمایند.
به این ترتیب، سازمان مالیاتی با استعلام از سامانه ملی املاک و اسکان کشور، نسبت به حذف و یا تعدیل مالیات اعلام شده اقدام می‌کند.
🔸 بر اساس مقررات ماده 54 مکرر ق.م.م، مبنای محاسبه و شمول مالیات خانه‌های خالی، سال مالیاتی (یک سال شمسی) است؛ بنابراین چنانچه مالک یا مالکان واحدهای مزبور، اشخاص حقوقی با دوره‌های مالی میانسال باشند، فارغ از تاریخ شروع و پایان دوره مالی آنها، محاسبه مالیات خانه های خالی بر اساس سال مالیاتی (سال شمسی) انجام میشود.
🔸 یک واحد مسکونی در صورت احراز شرایط زیر واحد مسکونی خالی شناسایی میشود:
به عنوان مثال، چنانچه یک واحد مسکونی در 120 روز پایانی سال 1400 خالی از سکنه و در بقیه ایام آن سال دارای بهره‌بردار باشد و همچنین در 120 روز ابتدایی سال ۱۴۰۱ خالی از سکنه بوده و در بقیه آن سال دارای بهره‌بردار باشد، در هیچ یک از این سال‌ها مشمول قانون مالیات بر خانه های خالی نیست.
همچنین اگر در بین سال مالک واحد مسکونی تغییر کند، در صورتی که خالی بودن واحد مسکونی در مدت مالکیت مالک جدید در یک سال مالیاتی بیش از 120 روز باشد، مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهد شد.
📌 نکته
شناسایی یک واحد مسکونی به عنوان واحد خالی طی یک سال، دلیل بر شناسایی آن واحد برای سال بعد نیست.
سازمان مالیاتی تا پایان تیر ماه هر سال، مالیات متعلق به خانه‌های خالی را تعیین و از طریق ارسال پیامک و ابلاغ در درگاه ملی خدمات مالیاتی، به مالکان اعلام می‌کند. مالکان موظفند تا پایان ماه بعد، از طریق مسیرهای پرداخت الکترونیکی اعلام شده، نسبت به پرداخت مالیات خود اقدام نمایند. در غیر این صورت سازمان مالیاتی برابر مقررات قانون مالیاتها نسبت به صدور اوراق مطالبه مالیات متعلق و محاسبه جرایم مقرر در قانون اقدام خواهد شد.
📌 نکته
در صورتی که مالک مالیات متعلق به واحدهای مسکونی خالی خود را در مهلت مقرر نپردازد، مالیات متعلق به همراه جرایم تاخیر در پرداخت مالیات (موضوع ماده 190 ق.م.م)، در جریان اجرای سایر مقررات از جمله فصل وصول مالیات و یا در زمان تنظیم سند انتقال قطعی (هر کدام مقدم باشد) وصول خواهد شد.
بر اساس اعلام سازمان مالیاتی، در اجرای مقررات ماده 54 مکرر ق.م.م، مالیات خانه‌های خالی برای سال 1400 محاسبه شده و از طریق پیامک و همچنین ابلاغ در مایتکس به اطلاع مالکین رسیده است. مالکان مذکور موظفند مالیات خانه‌های خالی خود را حداکثر تا پایان مرداد ماه 1401 پرداخت نمایند.
در ادامه سایر موارد مندرج در دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی را مشاهده می‌کنید.
ملاک احراز شرایط یک واحد مسکونی به عنوان خانه خالی در شهرهای بالاتر از یکصد هزار نفر جمعیت، اطلاعات دریافتی از سامانه املاک و اسکان کشور است.
اداره مالیاتی ذیصلاح برای تشکیل پرونده و صدور اوراق مطالبه اشخاص حقیقی بر اساس نشانی اصلی مالک یا مالکان در سامانه ملی املاک و اسکان کشور تعیین میشود. در صورت عدم اعلام نشانی اصلی در سامانه مذکور، اداره مالیاتی ذیصلاح بر اساس نشانی یکی از واحدهای مسکونی خالی اعلامی در سامانه املاک و اسکان کشور (متعلق به همان مالک یا مالکان) به صورت سیستمی تعیین میشود.
📌 نکته
در صورتی که شخص حقیقی پس از تشکیل پرونده واحد مسکونی خالی، اقامتگاه قانونی خود را به صورت سیستمی به سازمان مالیاتی اعلام نماید، اداره مالیاتی ذیصلاح بر اساس نشانی اعلامی مودی در نظر گرفته میشود.
در یک سال شمسی برای کلیه املاک مشمول مالیات خانه‌های مسکونی خالی برای هر شخص حقیقی یا حقوقی، تنها یک برگ مطالبه مالیات صادر شده و تمامی اطلاعات مورد نیاز مالک در آن درج میشود. این موارد عبارتند از:
📌 نکته
اگر پس از صدور برگ مطالبه، اطلاعات جدیدی از مالکیت اشخاص حقیقی یا حقوقی در خصوص خانه‌های خالی به دست آید که موجب افزایش مالیات مطالبه شده قبلی شود، نسبت به مطالبه مالیات متعلقه اقدام خواهد شد.
در صورتی که بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، واحدهای مسکونی موجود در هر شهر با جمعیت بیش از 100,000 نفر، 1.25 برابر تعداد خانوارهای ساکن در آن شهر برسد، مالکین برای خانه‌های خالی مشمول پرداخت مالیات نیستند. اما همچنان برای عدم انجام تکالیف موضوع بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر، مشمول پرداخت جرایم متعلق هستند.
بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر ق.م.م: كليه اشخاص مشمول ماده 169 مکرر مكلفند حداكثر ظرف مدت يك ماه پس از هرگونه تغيير در محل اقامت يا خريد و فروش واحد تحت تملك خود، اطلاعات جديد را در سامانه املاك و اسكان كشور ثبت نمايند؛ در غير اين صورت واحد مسكونی جديد به ازای هر ماه تاخير، مشمول جريمه‌ای معادل ماليات سال اول ماده 54 مكرر (6 برابر مالیات اجاره آن ماه) میشود.
افزایش منابع مالیات ستانی نظیر محاسبه مالیات خانه های خالی، محاسبه و دریافت مالیات خودروهای میلیاردی و همچنین مالیات خانه‌های لوکس، این مهم را یادآوری می‌کند که تمامی اقشار جامعه فارغ از اینکه دارای کسب و کار هستند یا نه، نیازمند بهره‌مندی از آموزش مالیات هستند. به این ترتیب با اطلاع از تکالیف خود در خصوص پرداخت مالیات، می‌توانند امنیت مالی و مالیاتی درآمدها و سرمایه‌های خود را تضمین نمایند.
