منو
در مطلب پیشین، به توضیح اصطلاحات حقوقی تقسیم بندی اموال پرداختیم. در این قسمت می‌خواهیم به انواع مختلف قراردادهایی که ممکن است این اموال به موجب آنها نقل و انتقال پیدا کنند می‌پردازیم. بطورمثال گفتیم که یکی از تقسیم‌بندی‌های مال، تقسیمِ آن به منقول و غیرمنقول است، حالا همین مال منقول یا غیرمنقول ممکن است موضوعِ عقدِ بیع یا اجاره یا صلح یا … قرار گیرد. این نوشتار را با توجه به تنوع قراردادها به دو بخش تقسیم می‌کنیم و در این بخش قراردادهای بیع و اجاره را توضیح می‌دهیم و اصطلاحات مربوط به هر یک را مرور می‌کنیم.
پیش از معرفی قراردادهای مختلف ابتدا مناسب است، یک دسته‌بندی کلی از عقود (قراردادها) که بسیار به کار برده می‌شود را توضیح دهیم. طبق این دسته‌بندی معاملات از حیث اینکه در ازای چیزی که داده می‌شود، در مقابلش چیزی گرفته می‌شود، به سه دستة معوض، بِلاعوض (مجانی) و مُحاباتی تقسیم میشوند.
قرارداد معوض، قراردادی است که در مقابل چیزی که داده می‌شود (معوض)، چیزی هم‌ارزشِ آن گرفته می‌شود (عوض). مثلاً فرض کنید قیمت یک واحد آپارتمان، ۲۰۰ میلیون تومان است؛ در اینصورت اگر فروشنده آپارتمان را در ازای دریافت ۲۰۰ میلیون، آپارتمان را به شخص دیگری بفروشد، می‌گوییم این معامله، « معوض» است.
در معامله یا قرارداد معوض، به آنچه به دیگری انتقال داده می‌شود « معوض» و به آنچه در مقابلش گرفته می‌شود (معمولاً پول)، «عوض» می‌گویند. قرارداد بِیْع (خرید و فروش) و اجاره، مثالِ بارزِ معامله معوض هستند.
در مقابلِ قرارداد معوض، قرارداد یا معاملة «مجانی» یا «بِلاعوض» قرار دارد. بدیهی است در معاملة مجانی، گرچه چیزی داده می‌شود ولی در مقابلِ آن علی‌الاصول چیزی گرفته نمی‌شود؛ یعنی در این نوع معامله، معوض وجود دارد ولی عوَضی در کار نیست.
قرارداد «هِبِه»، یک عقدِ مجانی است. در آخر، نوعِ سوم معاملات، معاملة «مُحاباتی» است. در این نوع معامله، ارزشِ چیزی که داده می‌شود در مقایسه با ارزشِ چیزی گرفته می‌شود بسیار نابرابر است؛ یعنی معوض و عوض، تفاوتِ قیمتِ فاحشی دارند؛ بطور مثال فرض کنید آپارتمانی که قیمتِ آن ۲۰۰ میلیون تومان است به ۲۰۰۰ تومان فروخته شود!
با یک مثال توضیح می‌دهیم. فرض کنید آپارتمان بالا به قیمت ۲۰۰ میلیون تومان فروخته می‌شود؛ در این صورت مالیات این قرارداد طبق ماده (۵۹) ق.م.م (۵% ارزش معاملاتی ملک) خواهد بود. حال اگر همین ملک را پدری به فرزند خود هدیه دهد (هبه کند)، مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی خواهد بود (نرخ ماده ۱۳۱ ق.م.م) که طبیعتاً بسیار بیشتر از نرخ ماده (۵۹) است.
در حالت سوم، طرفین (پدر و پسر) برای اینکه از پرداخت مالیات بیشتر خودداری کنند، با یکدیگر توافق می‌کنند که پسر در ازای آپارتمان، مبلغ ۲۰۰۰ تومان پرداخت کند (یعنی معامله را از مجانی به معوض تبدیل کنند) اما قانونگذار برای جلوگیری از راه فرار، در ماده (۱۱۹) ق.م.م پیش‌بینی نموده است که حتی در این فرض نیز معامله مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی است و در نتیجه طبق نرخ ماده (۱۳۱) مشمول مالیات خواهند بود.
بِیْع به معنای خرید و فروش است. به فروشنده «بایع»، به آنچه که فروخته می‌شود «مَبیع» و به پول یا مابه‌ازائی که از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می‌شود «ثَمَن» می‌گویند؛ فرض کنید آقای بهار، خانه‌ای را به قیمت به ۲۰۰ میلیون تومان به آقای هاتف می‌فروشد؛ در اینصورت آقای بهار «بایِع»، خانه «مَبیع»، ۲۰۰ میلیون تومان «ثَمَن» و آقای هاتف «خریدار» هستند.
در بِیع، هم عِیْن (خانه) و هم منفعت (امکان سکونت) به خریدار انتقال پیدا می‌کند (در مورد عین و منفعت به مطلب قبلی رجوع کنید) اما در اجاره، عِیْن در مالکیتِ مالک باقی می‌ماند و فقط منفعت به مستأجر انتقال پیدا می‌کند.
در تبصره (۸) ماده (۵۳) ق.م.م اصطلاح بیع شرط به کار رفته است. منظور بیعی است که در آن شرط شده باشد اگر فروشنده، مبلغ مورد معامله (ثمن) را در مدت معیّنی که در قرارداد ذکر شده است برگرداند، حق فسخ قرارداد و پس‌گرفتنِ مال فروخته‌شده را دارد.
بر همین مبناست که تبصرة مذکور می‌گوید اگر ملک به‌صورت بیع شرط فروخته شده باشد، اگر در مدتی که در قرارداد آمده، بایع (فروشنده) هم‌چنان در ملک سکونت داشته باشد، آن ملک اجاری تلقی نشده و مشمول مالیات نمی‌باشد مگر اینکه ثابت شود اجاره پرداخت می‌شود.
مخاطبان با اصطلاحات مربوط به اجاره آشنایی بیشتری دارند. همانطور که احتمالاً می‌دانید به اجاره‌دهنده «موجِر»، به کسی که مالی را اجاره می‌گیرد «مستأجر» و مالِ موردِ اجاره «عینِ مستأجره» گفته می‌شود.
گرچه در عرف بیشترْ اموال غیرمنقول (خانه یا مغازه) به اجاره داده می شود اما مال منقول (اتومبیل) نیز می‌تواند اجاره داده شود. گفتیم که در اجاره، عین (مثلاً خانه) هم چنان در مالکیتِ مالک باقی می‌ماند و فقط منفعتِ مال به مستأجر انتقال پیدا می‌کند.
ذکر نکته‌ای در اینجا لازم است و آن ابهام‌زدایی از معنای واژه «رَهن» است. رهن یک معنای عرفی دارد و یک معنای حقوقی. در معنای عرفی، رهن نوعی اجاره است که در آن مستأجر مبلغی را به‌عنوان پیش‌پرداخت به موجر می‌پردازد و در انتهای مدت اجاره همان مبلغ را از وی پس می‌گیرد؛ اما در ادبیات حقوق، رهن به معنای «وثیقه» است؛ چنانکه ماده (۷۷۱) قانون مدنی می‌گوید: «رهن عقدی است که به موجب آن، مدیون (بدهکار) مالی را برای وثیقه به دایِن (طلبکار) می‌دهد.
رهن دهنده را راهِن (بدهکار) و طرف دیگر را مرتهن (طلبکار) می‌گویند». جالب اینکه قانونگذار در ماده (۵۲) ق.م.م اصطلاح رهنِ تصرف را در معنای اجاره به کار برده است؛ با اینکه این اصطلاح حداقل در ادبیات حقوقی، نوع خاصی از وثیقه است که در آن مال مورد رهن، در تصرفِ مُرْتَهِن (طلبکار) است تا او از منافع آن استفاده کند.
توصیه می‌شود بخوانید: اصطلاحات مالیاتی قانون مالیات های مستقیم
در ادامه این سری مقالات، مطالب زیر پیشنهاد میشوند:
قسمت ۱ از اصطلاحات حقوقی قانون مالیات های مستقیم: افراد محجور و نمایندگان محجور چه کسانی هستند؟ قسمت ۲ از اصطلاحات حقوقی قانون مالیات های مستقیم: اصطلاحات حقوقی ارث قسمت ۳ از اصطلاحات حقوقی قانون مالیات های مستقیم: اصطلاحات حقوقی تقسیم بندی اموال
گروه پرشین حساب در سال ۱۳۹۱ با کمک پروردگار، با هدف افزایش سطح آگاهی مجریان و مدیران در بازار کار مالی و مالیاتی کشور فعالیت خود را آغاز نمود تا به عنوان یک مرجع تخصصی در این حوزه شناخته شود. به اعتقاد ما هر چقدر سطح اگاهی فعالان اقتصادی و مجریان خدمات حسابداری و مالیاتی افزایش پیدا کند، بی شک هم مدیران کشور دغدغه ای بابت توسعه بازار و کسب سود نخواهند داشت و هم حسابداران و کارشناسان خدمات مالیاتی در بازار پر رونق این خدمات رکوردهای درآمدی خوبی را رقم میزنند. به امید داشتن یک جامعه همیشه شاد همراه با رونق بازار کار و تجارت.
