چگونگی محاسبه مالیات بر درآمد انبوه سازان و انتقال حق واگذاری

سلام کاربران عزیز

در ادامه مباحث  به بررسی مالیان انبوه سازان و مالیات بر درامد حق نقل و انتقال حق واگذاری محل می پردازیم.

نحوه محاسبه مالیات بساز بفروش املاک 

اشخاصی که در امر ساخت و فروش املاک اشتغال دارند هنگام نقل و انتقال قطعی املاک علاوه بر پرداخت مالیات موضوع ماده 59 این قانون مالیات مقطوعی به نرخ 10% پرداخت خواهند نمود.

طبق ماده 77:  اولین نقل و انتقال قطعی ساختمانهای نوساز اعم از مسکونی و غیزه که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 این قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ 10% و به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهد بود. اشخاص حقیقی یا حقوقی، مشمول مالیات دیگری از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش موضوع این ماده نخواهند بود.

 مثال: آقای حسن زاده یک واحد مسکونی خود را در تاریخ 1387/2/3 به مبلغ 500،000،000 ریال به فروش رسانید. نامبرده جهت تنظیم سند قطعی به یکی از دفترخانه های شهرستان کرمان مراجعه نمود. اگر ارزش معاملاتی اعیانی ملک مذبور به مبلغ 150،000،000 ریال و ارزش معاملاتی عرضه آن به مبلغ 300،000،000 ریال تعیین شود در هر یک از حالات زیر مالیات نقل و انتقال قطعی ملک مزبور را محاسبه نمایید.

الف) اگر تاریخ اخذ گواهی پایان کار ملک مذکور 1383/2/1 باشد.

ب) اگر تاریخ اخذ گواهی پایان کار ملک مذکور 1386/2/20 باشد.

حل:                                                       450،000،000= 150،000،000+ 300،000،000

مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59                       22،500،000=5%* 450،000،000

توضیح: چون بیش از 2 سال از تاریخ گواهی پایان کار سپری شده است به غیر از مالیات ماده 59 هیچگونه مالیات دیگری به نقل و انتقال فوق تعلق نخواهد گرفت.

بند ب)

مالیات نقل و انتقال موضوع ماده 59                           22،500،000= 5%* 450،000،000

مالیات بساز بفروش موضوع ماده 77                       15،000،000= 10% * 150،000،000

جمع کل مالیات نقل و انتقال                        37،500،000= 15،000،000+ 22،500،000

– در موردی که معاملات املاک به موجب اسناد رسمی انجام می گیرد، مودی مکلف است قبل از انجام معامله، میزان دریافتی و یا درآمد موضوع هریک از مالیات های مندرج در ماده 187 این قانون را به تفکیک به اداره امور مالیاتی ذیربط اعلام دارد. لکن در مواردی که معاملات املاک به موجب اسناد رسمی انجام نمی گیرد، انتقال گیرنده مکلف است مراتب را ظرف سی روز از انجام معامله کتبا به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک اطلاع دهد.

بنابراین، تفاوت این گونه معاملات در این است که در موارد انجام معامله به موجب سند رسمی، تکالیف مقرر به عهده فروشنده می باشد. در صورتی که در موارد انجام معامله به صورت سند غیررسمی، تکالیف مربوطه به عهده انتقال گیرنده می باشد ( ماده 80) .

معافیت های نقل و انتقال انبوه سازان

طبق بند الف ماده 138 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی:

سازندگان مسکن ( تولید انبوه، انبوه سازان ) از پرداخت مالیات اولین نقل و انتفال قطعی املاک معاف می باشد و درآمد مشمول مالیات مربوط به این واحدها متناسب  با سطوح زیربنای هریک و صرف نظر از تعداد آنها توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین خواهد شد.

3) مالیات بر درآمد نقل و انتقال حق واگذاری محل

حق واگذاری محل از نظر قانون مالیاتهای مستقیم مفهومی کلی بوده که طبق ماده 59 قانون مالیات های مستقیم شامل موارد مختلفی از قبیل حق کسب و پیشه و حق تصرف محل و همچنین حق تجاری محل می گردد.

از نظر قانون مالیات های مستقیم، انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق بیمه به نرخ 2% در تاریخ انتقال، از طرف صاحبان حق مشمول مالیات می گردد.

ضمنا در مورد املاک به عنوان دستدارمی یا عناوین دیگر که حسب عرف محل در تصرف شخصی است، چنانچه متصرف تمامی حقوق خود نسبت به ملک را به دیگری منتقل نماید، طبق ماده 74 قانون مالیات های مستقیم، انتقال مزبور مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات فصل مالیات بر درامد املاک بوده و در مورد درآمدحاصل از واگذاری سایر حقوق مربوط به این نوع املاک، متصرف از نظر مالیاتی مانند مالک حسب مورد مشمول مالیات مربوط خواهد بود و در موارد فوق تاریخ تصرف، تاریخ تملک متصرف، محسوب می گردد.

مودیان مالیاتی در خصوص واگذاری حقوق مربوط به موارد فوق، طبق ماده 80 ق.م.م مکلف می باشند اظهارنامه مالیاتی خود را روی نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آنها قرار می گیرد تنظیم و تا سی روز پس از انجام معامله به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.

مدارکی که باید به همراه اظهارنامه مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذیربط ارائه گردد شامل : رونوشت قرارداد یا قولنامه، هرگونه مدارکی که مثبت مالکیت یا داشتن حقوق نسبت به مورد معامله باشد و نیز تصاویر شناسنامه ها و کارت ملی گیرنده حقوق و واگذارکننده می باشد.

لینک های مرتبط:

نکاتی پیرامون مالیات بر درآمد اجاره

نقل و انتقالات املاک و مفاد مالیاتی