حسابداری مشاغل: مشاورین املاک

فعالیت  حسابداری مربوط به مشاورین املاک چگونه است؟

سلام دوستان خوب پرشین حساب

وقتی می‌خواهید خانه‌ای را خرید و فروش یا اجاره کنید، مشاوران املاک از شما کارمزدی دریافت می‌کنند که اصطلاحا به آن حق‌کمیسیون می‌گویند.

یکی از اساسی ترین نیازها و در واقع مهم ترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن می باشد و چون این مهم نوعاً از طریق مراجعه به آژانس های مسکن (بنگاه معاملات ملکی) میسر می شود. لذا آگاهی از مسایل اولیه مقدماتی در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس ها ضروری به نظر می رسد.امید است مطالب ارائه شده مفید واقع شوند.
اولین مرحله آغاز فعالیت بنگاه با عقد قرارداد آغاز می شود.

تعریف عقد یا قرارداد

عقد یا قرارداد و یا معامله عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند که مورد توافق آنها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است. تعریف عقد بیع عبارت است از ‘تملیک عین به عوض معلوم’

ارکان اصلی عقد بیع

طبق قانون مدنی هر عقدی دارای شرایط اساسی است که اگر هر یک از این شرایط نباشند، عقد باطل خواهد بود. این شرایط عبارتند از:
1.قصد و رضایت طرفین معامله
2.اهلیت آنها
3.معلوم و معین بودن مبیع و ثمن معین و معلوم
4.مشروع بودن جهت معامله
همچنین از نظر قانون مدنی از توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند)، به محص اینکه فروشنده بگوید: فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است. ایجاد می کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود.
لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی می باشد، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.

نکته

استثنائاً بر خلاف قواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، اگر در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزی و… تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.

نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک

براساس مصوبه ٧/۴/٧٩ وزارت صنعت، معدن و تجارت، کارمزد بنگاه‌های املاک قانونمند شد. این مصوبه اجازه دریافت هر نوع کارمزد سلیقه‌ای را از بنگاه‌داران سلب و برای آنها فرمولی تعیین کرد تا بر مبنای آن کارمزد خود را محاسبه کنند. این فرمول برای اجاره و خرید و فروش مسکن متفاوت است و خوب است که بدانید معادلات آن برای هر استان و شهرستان نیز منحصربه‌فرد است. این موضوع به آن معناست که مثلا بنگاه‌داران شیرازی حق ندارند به اندازه تهرانی‌ها کارمزد بگیرند یا مشاور املاکی که در شهرستان کوچکتری مانند آبیک‌قزوین فعالیت می‌کند، نمی‌تواند مبنای تعیین کارمزدهای خود را فرمول بنگاه‌داران شهرهای بزرگتر قرار دهد، بنابراین افرادی که قصد دارند درسایر استان‌ها و شهرهایی جز تهران، ملکی خریداری کنند یا به فروش برسانند باید از نرخ‌های مصوب اتحادیه مشاوران املاک شهر موردنظرشان مطلع شوند.

کافی است به پایگاه اینترنتی اتحادیه مشاوران املاک همان شهرستان مراجعه کنید یا به صورت تلفنی، از آن اتحادیه میزان حق کمیسیون قانونی شهر مورد نظرتان را بپرسید. این موضوع تنها درباره معاملات خرید و فروش صدق می‌کند. میزان حق‌کمیسیونی که باید بابت اجاره‌خانه بپردازید، تابع فرمول کشوری است.

الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:

روال کار در بنگاه های املاک عمدتاً بدین نحو می باشد که افرادی که درصدد فروش املاک خود می باشند یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آنها بیان می کنند.
یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.
ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران

افرادی که نیاز به مسکن دارند به بنگاه مراجعه کرده و با توضیح شرایط خود (میزان وجه نقد،نحوه پرداخت بهای ملک یا اجاره بها ،ترجیهات خو در باب محل )در خواست خود را اعلام می نمایند.

آیاطرفین معامله باید ارزش افزوده بپردازند؟

مالیات بر ارزش افزوده در قراردادهای مسکن، مبلغی است که با حق کمیسیون بنگاه‌های املاک محاسبه شده و از سوی طرفین قرارداد پرداخت می‌شود اما آیا این مالیات باید بر حق کمیسیون بنگاه‌ها اضافه شود و طرفین معامله باید آن را بپردازند؟

طبق اخرین آمار مصطفی قلی‌خسروی – سرپرست کمیسیون تخصصی املاک – در این باره گفت: مالیات بر ارزش افزوده در قرارداد منعقد شده خرید و فروش یا اجاره مسکن محاسبه می‌شود که از میزان کل این قراردادها هشت درصد به مشاوران املاک تعلق می‌گیرد.

وی افزود: مالیات بر ارزش افزوده به هیچ عنوان مبلغ جدایی از میزان کمیسیونی که به مشاوران املاک داده می‌شود، نیست.،قلی‌خسروی با تاکید بر این‌که به هیچ عنوان مشاوران املاک حق ندارند مبلغ مجزایی به عنوان ارزش افزوده دریافت کنند، ادامه داد: اگر مشاور املاکی مبلغ جداگانه‌ای غیر از حق کمیسیون خود از طرفین معامله چه در زمینه اجاره و چه در زمینه خرید و فروش طلب کند تخلف کرده است که از طریق کمیسیون تخصصی املاک قابل پیگیری خواهد بود.

حق‌کمیسیون اجاره و رهن
برای محاسبه حق‌کمیسیون رهن و اجاره‌خانه، ارزش اجاره یک‌ماه آن خانه را درنظر می‌گیرند و به اندازه یک‌چهارم آن حق‌کمیسیون از هرکدام از طرفین یعنی مالک و مستاجر دریافت می‌کنند. برای تعیین ارزش اجاره یک خانه به این صورت عمل می‌کنند: هر یک‌میلیون تومان رهن خانه معادل ٣٠‌هزارتومان اجاره ماهانه است. به این ترتیب خانه‌ای که با قیمت ١٠‌میلیون‌تومان رهن و ٣٠٠‌ هزارتومان اجاره ماهانه، معامله شده است ارزش اجاره‌ای معادل ۶٠٠‌ هزارتومان دارد. اگر بخواهیم یک‌چهارم ۶٠٠‌ هزارتومان اجاره را محاسبه کنیم، نرخ کارمزد بنگاه‌دار ١۵٠‌ هزارتومان می‌شود. به این ترتیب مالک باید ١۵٠‌هزارتومان و مستاجر نیز به همین اندازه به بنگاه‌دار پرداخت کند.

در ضمن 8 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز باید به این مبلغ اضافه شود. یعنی این 8 درصد مالیات بر ارزش افزوده  را اگر به این 150 هزار تومان اضافه کنیم مبلغی در حدود 12 هزار تومان به این مبلغ اضافه می شود.

برای محاسبه میزان درآمدهای یک واحد صنفی مشاور املاک رقم دقیقی نمی​توان تعیین کرد. اتحادیه مشاوران املاک برای محاسبه کمیسیون​ معاملات اعداد مشخصی را تعیین کرده​است. کمیسیون معاملات از طریق مذاکرات اتحادیه صنفی مشاوران املاک و کمیسیون هیات عالی نظارت براصناف تعیین می​شود. دبیر این هیات وزیرصنعت، معدن و تجارت است. وزرای کشور، اقتصاد، راه، مسکن و شهرسازی، فرمانده نیروی انتظامی، فرمانده اداره اماکن نیروی انتظامی، رئیس شورای اصناف کشور سایر اعضای این کمیسیون را تشکیل می​دهند. مشاوران املاک طی سال​های گذشته بارها اعلام کرده​اند میزان کمیسیون​ها باید افزایش پیدا کند ولی هیات عالی نظارت براصناف زیر بار این خواسته نمی​رود. در حال حاضر اتحادیه میزان کمیسیون​ها را براساس مصوبه سال 79 چنین تعیین کرده​است:« برای معاملات املاک تا 30 میلیون تومان از هر طرف معامله نیم درصد مبلغ مورد معامله،  برای معاملات املاک از 30 میلیون تومان تا 50 میلیون تومان ، برای تا 30 میلیون تومان اول نیم درصد و برای مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف معامله 75 صدم درصد، برای معاملات املاک از 50 میلیون تومان تا 100 میلیون تومان ، برای تا 30 میلیون اول نیم درصد و مازاد آن تا 50 میلیون تومان 75 صدم درصد و برای مازاد آن نیم درصد از هر طرف معامله، برای معاملات املاک بیش از 100 میلیون تومان ، برای تا 100 میلیون تومان آن طبق بند های 1 و 2 و 3 مصوبه مذکور و برای مازاد آن میزان 25 صدم درصد بعنوان کارمزد از هر طرف معامله اخذ گردد، بابت کارمزد اجاره  یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله، در معاملات رهن ، کارمزد دریافتی بر مبنای یک چهارم میزان اجاره بهای ماهیانه از هر طرف معامله اخذ شود.»