نحوه پرداخت مالیات اجاره املاک چگونه است؟
نحوه پرداخت مالیات اجاره املاک بر اساس ماهیت مستاجر اعم از حقیقی و یا حقوقی متفاوت است. جزئیات در نوشته موجود است.
آیا مبلغ رهن مشمول مالیات است؟
بله بر اساس قانون مالیاتهای مستقیم و بخشنامه سازمان مالیاتی مبلغ رهن مشمول مالیات است.
مالیات بر درآمد اجاره اشخاص حقیقی چگونه محاسبه میشود؟
اگر موجر شخص حقیقی باشد مالیات اجاره پس از کسر 25% بابت هزینهها و استهلاک و تعمیرات مالک به مورد اجاره به نرخ مقرر در ماده 131 ق.م.م محاسبه میشود.
مالیات اجاره املاک یکی از انواع مالیات بر درآمد است که بر درآمد اجاره اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی اعمال میشود. اگر شما هم از طریق رهن و اجاره واحد مسکونی یا تجاری درآمدی کسب میکنید، توصیه میکنیم تا انتهای این مطلب آموزش مالیات همراه ما باشید تا شما را با نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک و مستغلات و همچنین نحوه محاسبه مالیات مبالغ رهن آشنا نماییم.
انواع مالیات بر درآمد املاک
مالکان املاک بسته به نوع فعالیت خود موظف به پرداخت سه نوع مالیات هستند:
- مالیات بر نقل و انتقال املاک و مستغلات
- مالیات بر خانههای خالی
- مالیات بر درآمد اجاره املاک
مالیات بر نقل و انتقال املاک
این نوع از مالیات در زمان خرید و فروش املاک و مستغلات بر عهده فروشنده قرار میگیرد. نرخ مالیات نقل و انتقال املاک، برای نقل و انتقال قطعی معادل 5% ارزش معاملاتی ملک و برای انتقال حق واگذاری محل معادل 2% وجوه دریافتی ملک (صاحب حق) در تاریخ انتقال است.
مهلت پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات، مطابق ماده 80 ق.م.م تا 30 روز پس از انجام معامله است.
مالیات بر خانه های خالی
قانون مالیات بر خانه های خالی در سال 1399 و در پی اصلاح موادی از قانون مالیاتهای مستقیم وضع شد. بر این اساس، اشخاص موظفند برای واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100,000 نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناخته شوند، از سال دوم به بعد مالیات پرداخت نمایند.
مالیات بر درآمد اجاره املاک
در قانون مالیاتهای مستقیم، مواد 52 تا 80 مربوط به فصل اول از باب سوم به مالیات بر درآمد املاک پرداخته است. کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی بابت درآمدهای حاصل از اجاره املاک و مستغلاتی که در ایران واقع شدهاند، مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک هستند. در طبقه بندی انواع مالیات در ایران، مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات، نوعی مالیات بر درآمد از نوع مالیاتهای مستقیم است.
مبنای محاسبه درآمد اجاره
بر اساس ماده 54 ق.م.م، درآمد اجاره بر اساس قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا عادی) مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد. همچنین در موارد زیر مبنای محاسبه درآمد اجاره، ارقام مندرج در جدول املاک تعیین و اعلام شده توسط سازمان مالیاتی است:
- در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه قرارداد خودداری شود
- مبلغ مندرج در قرارداد کمتر از 80% ارقام مندرج در جدول ارائه شده توسط سازمان مالیاتی باشد
- واحدهای مسکونی مشمول ماده 54 مکرر ق.م.م
درآمد مشمول مالیات اجاره املاک
بر اساس ماده 53 ق.م.م، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میشود، عبارت است از کل مالالاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی پس از کسر 25% بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. به عبارت دیگر، تنها 75% از مبلغ دریافتی بابت اجاره مشمول پرداخت مالیات است.
درآمد مشمول مالیات بر اساس ماهیت موجر به دو دسته زیر تقسیم میشود:
- درآمد مشمول مالیات بر اجاره دست اول
- درآمد مشمول مالیات بر اجاره دست دوم
درآمد مشمول مالیات بر اجاره دست اول
در اجارهنامه دست اول اجاره دهنده، مالک ملک است. در این صورت مالیات بر اجاره از کل مبلغ اجاره پس از کسر 25% بابت استهلاک و سایر هزینههای ملک، دریافت میشود. به بیان دیگر، ماخذ دریافت مالیات بر اجاره دست اول، 75% اجاره بهای سالیانه است.
ماخذ دریافت مالیات بر اجاره سالانه دست اول | 12 × (اجاره بهای دریافتی ماهانه از مستاجر × 75%) |
درآمد مشمول مالیات بر اجاره دست دوم
در اجاره نامه دست دوم اجاره دهنده، مالک ملک نیست. به عبارت دیگر، اگر مستاجر ملک محل اجاره را به شخص دیگری اجاره بدهد، مشمول مالیات اجاره داری دست دوم میشود. در این صورت ماخذ دریافت مالیات برای اجارهداری دست دوم، تفاوت اجاره بهای پرداختی توسط مستاجر اول به مالک و اجاره بهای دریافتی از مستاجر دوم است.
ماخذ دریافت مالیات بر اجاره سالانه دست دوم | 12 × (اجارهبهای پرداختی ماهانه توسط مستاجر دوم – اجارهبهای پرداختی ماهانه توسط مستاجر اول) |
نحوه محاسبه مالیات رهن و اجاره
مطابق ماده 53 ق.م.م، مالیات بر درآمد اجاره املاک، بر مبالغ دریافتی بابت رهن (رهن تصرف) و اجاره (پس از کسورات و معافیتهای متعلق) اعمال میشود.
نرخ محاسبه مالیات اجاره املاک همانند نرخ مالیات بر درآمد اشخاص است. از این رو نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک بر اساس ماهیت موجر (اعم از حقیقی یا حقوقی) متفاوت است.
نحوه محاسبه مالیات رهن و اجاره املاک برای اشخاص حقیقی
اگر موجر شخص حقیقی باشد مالیات بر درآمد اجاره (پس از کسر 25%) به نرخ مقرر در ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم محاسبه میشود. به این ترتیب نرخ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره برای مالکین حقیقی بر اساس جدول زیر تعیین میشود:
درآمد مشمول مالیات سالانه (ریال) | نرخ مالیات قابل پرداخت |
تا میزان 2,000,000,000 | 15% |
نسبت به مازاد 2,000,000,000 تا میزان 4,000,000,000 | 20% |
نسبت به مازاد 4,000,000,000 | 25% |
نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک برای اشخاص حقوقی
در صورتی که موجر شخص حقوقی باشد درآمد اجاره (پس از کسر 25%) به نرخ 25% مشمول مالیات میشود.
! نکته: دقت کنید که مطابق قانون و بخشنامه سازمان مالیاتی، مالک (اعم از شخص حقیقی و یا حقوقی) بابت مبلغ رهن دریافتی، مشمول مالیات است.
خوب است بدانید:
بر اساس بند 4 بخشنامه 200/96/510 مورخ 96/4/7 در خصوص قراردادهای رهن تصرف و رهن و اجاره (مشروط بر اینکه مبلغ اجاره پرداختی در قرارداد کمتر از 80% ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد) تعیین ارزش اجاری با رعایت مقررات صدر ماده 54 ق.م.م بر اساس جدول املاک مشابه خواهد شد.
بر این اساس مالیات اجاره املاک رهن شده بر اساس جدول املاک مشابه محاسبه میگردد و به بیان روشنتر مبلغ رهن نیز مشمول کسر مالیات اجاره اعلام شده است.
نحوه محاسبه مالیات رهن و اجاره املاک تجاری
بر اساس قانون مالیاتها، هیچ تفاوتی میان محاسبه مالیات بر درآمد املاک تجاری و مسکونی وجود ندارد. به بیان دیگر، نحوه محاسبه مالیات اجاره مغازه و یا مالیات رهن و اجاره واحدهای تجاری همانند محاسبه مالیات اجاره املاک انجام میشود.
معافیت محاسبه مالیات اجاره املاک
سازمان مالیاتی معافیتهایی برای پرداخت مالیات بر اجاره املاک در نظر گرفته است. مطابق مواد 53، 55 و 57 ق.م.م موارد زیر مشمول معافیت پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک هستند:
ردیف | شرح معافیت | ماده قانونی |
1 | محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و یا سایر افراد تحت تکفل مالک | ماده 53 ق.م.م |
2 | خانههای سازمانی که به صورت رایگان در اختیار اشخاص حقوقی قرار میگیرد | ماده 53 ق.م.م |
3 | املاکی که به طور رایگان، در تصرف وزارتخانهها و موسسات دولتی، دستگاههایی که بودجه آنها به وسیله دولت تامین میشود و یا شهرداریها و دهیاریها قرار دارد | ماده 53 ق.م.م |
4 | استقرار صاحب ملک حداکثر تا 6 ماه پس از فروش در ملک مذکور با توافق خریدار | ماده 53 ق.م.م |
5 | درآمد اجاره اشخاصی که خود در املاک دیگری مستاجر هستند، تا سقف اجاره بهای پرداختی آنها بابت ملک استیجاری | ماده 55 ق.م.م |
6 | درآمد حاصل از اجاره املاک برای مالکان مجتمعهای مسکونی دارای بیش از 3 واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن (بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی) ساخته شده یا میشود | ماده 53 ق.م.م |
7 | درآمد اجاره املاک مسکونی، با زیربنای مفید کمتر از 150 مترمربع در تهران و 200 مترمربع در سایر نقاط | ماده 53 ق.م.م |
8 | درآمد اجاره املاک برای شخص حقیقی (موضوع ماده 57 ق.م.م) که به جز درآمد اجاره درآمد دیگری ندارد تا سقف معافیت ماده 84 ق.م.م | ماده 57 ق.م.م |
نکته: سقف معافیت مالیاتی برای افراد مشمول ماده 57 ق.م.م مطابق قانون بودجه سال 1403 کل کشور معادل 750,000,000 ریال (و بر اساس قانون بودجه کل کشور سال 1402 معادل 475,000,000 ریال) است. همچنین در صورتی که این افراد تحت تکفل پدر باشند، مشمول این معافیت نخواهند بود.
پرداخت مالیات اجاره املاک بر عهده کیست؟
پرداخت کننده مالیات اجاره املاک بر اساس ماهیت مستاجر (اعم از حقیقی یا حقوقی) متفاوت است.
- مستاجر شخص حقیقی است؛ در این صورت پرداخت مالیات بر درآمد اجاره بر عهده موجر است؛ بدین ترتیب، مالیات بر درآمد اجاره پیرو تکمیل و ارسال اظهارنامه محاسبه و مطالبه میشود.
- مستاجر شخص حقوقی است؛ مطابق تبصره 9 ماده 53 ق.م.م، مستاجر موظف است پیش از پرداخت مالالاجاره، مالیات متعلق را کسر و تا پایان ماه بعد از پرداخت اجاره به حساب اداره مالیاتی محل وقوع ملک واریز نموده رسید آن را به موجر ارائه دهد.
نحوه پرداخت مالیات اجاره املاک
در حالتی که مستاجر شخص حقیقی باشد، مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری یا مسکونی (مالیات رهن کامل و یا مالیات رهن و اجاره) پس از تکمیل و ارسال اظهارنامه مالیاتی توسط موجر، محاسبه و پرداخت میشود. اما برای مستاجران حقوقی، پرداخت مالیات اجاره به صورت مالیات تکلیفی بر عهده مستاجر قرار دارد.
خوب است بدانید:
مالیات بر درآمد اجاره برای موجران حقیقی مطابق اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک ارائه شده و برای موجران حقوقی در همان اظهارنامه عملکرد آنان محاسبه و مطالبه میشود. به عبارت دیگر برای اشخاص حقوقی، اظهارنامه املاک مجزا از اظهارنامه عملکرد آنان نیست.
سوالات متداول در مورد مالیات اجاره املاک
1) آیا رهن کامل مشمول مالیات میشود؟
بله – بر اساس ماده 53 ق.م.م و همچنین نظر اکثریت اعضای شورای عالی مالیاتی در صورتجلسه مورخ 1399/04/18، در مواردی که ملک به صورت رهن یا رهن و اجاره واگذار میشود، ارزش اجاری ملک بر اساس دفترچه ضرایب منطقهای املاک مشابه محاسبه میشود.
2) معافیت زیربنایی املاک، چگونه در محاسبه مالیات درآمد اجاره املاک اعمال میشود؟
بر اساس تبصره 11 ماده 53 ق.م.م، برای محاسبه مالیات درآمد اجاره املاک باید مالالاجاره را به نسبت 150 و یا 200 مترمربع (حسب مورد) در نظر گرفت. به عنوان مثال اگر ملکی به متراژ 200 مترمربع در تهران با مالالاجاره 20,000,000,000 ریال در سال مورد اجاره واقع شود، مالالاجاره به نسبت 15,000,000,000 معاف از مالیات و به نسبت 5,000,000,000 مشمول مالیات است. در واقع به نسبت 150 مترمربع معاف از مالیات و به نسبت 50 مترمربع مشمول مالیات است.
3) محاسبه مالیات اجاره املاک برای شخصی که مالک چندین ملک اجاری در مناطق مختلف است، چگونه انجام میشود؟
چنانچه واحدهای مختلف متعلق به یک شخص در نقاط مختلف واقع شده باشد، جمع مالالاجاره تمامی آن واحدها بابت مساحت آنها منظور میشود. سپس با احتساب میزان معافیت زیربنایی (150 مترمربع در تهران و 200 مترمربع در سایر مناطق) از جمع مالالاجاره، مازاد بر میزان معافیت، مشمول محاسبه مالیات بر درآمد اجاره خواهد شد.
4) آیا زیر بنای مفید که در سند قید نشده، در محاسبه متراژ ملک جهت اخذ مالیات در نظر گرفته میشود؟
زیربنای مفید هر واحد اگر در سند رسمی قید شده باشد، معادل همان مساحت مندرج در سند منظور میشود؛ در غیر این صورت و در مواردی که زیربنا با اندازهگیری به وسیله ماموران مالیاتی تعیین میگردد، توجه شود که ملحقاتی مانند پارکینگ اتومبیل، گلخانه، استخر، آبانبار، محل نصب تاسیسات، راه پله و نورگیرهای مسقف یا با سقف شیشهای، انباری و زیرزمین غیرمسکونی جزء زیر بنای مفید محسوب نمیشود.
کلام آخر
محاسبه مالیات اجاره املاک یکی از مهمترین دغدغههای بسیاری از سرمایهگذاران در این حوزه است. زیرا همان گونه که مشاهده نمودید، محاسبه این نوع مالیات با احتساب معافیتها و کسر موارد غیرمشمول، پیچیدگیهایی دارد که نیاز به بهرهمندی از تجربیات یک مشاور مالیاتی خبره را ضروری میسازد.
همچنین با کسب مهارتهای لازم در زمینه مسائل مالیاتی از طریق آموزش جامع مالیات میتوانید یک بار برای همیشه با اصول و مفاهیم مالیات بر درآمد در همه حوزهها آشنا شوید.