Questions? Feedback? powered by Olark live chat software
خانه / پایگاه اطلاعات حسابداری / چگونه سازمان مالیاتی مبلغ رهن را مشمول مالیات می کند!

چگونه سازمان مالیاتی مبلغ رهن را مشمول مالیات می کند!

چگونه سازمان مالیاتی مبلغ رهن را مشمول مالیات می کند!Reviewed by میثم حاجی محمدی on Oct 27Rating: 3.0چگونه سازمان مالیاتی مبلغ رهن را مشمول مالیات می کند!به نام خدا و سلام مبلغ رهن هم مشمول مالیات می شود. این جمله ای است که شاید در همه محافل مطرح می شود ولی جواب خیلی محکمی همراه با مستندات پیدا نشود. من در کلاس صفر تا صد مالیات جلسه دوم هم به این نکته اشاره میکنم که طبق بخشنامه مبلغ رهن تبدیل به مشمول مالیات می شود. روال کار ممیزین املاک هم اینطور است که مبلغ را در 1.5 درصد ضرب می کنند و درآمد مشمول اجاره ماهیانه را محاسبه می کنند و تبدیل به سالیانه می نمایند. حالا امروز تصمیم دارم بخشنامه اصلی و نحوه عملکرد دقیق ممیزین را برای شما منتشر کنم تا با آگاهی کامل نسبت به این موضوع اطلاع کسب کنید.نکته جالب تر اینکه طبق مذاکراتی که در حاشیه همایش اتاق بازرگانی با جناب غلامحسین دوانی داشتم ایشان اذعان داشتند این مبلغ به 2.5 درصثد در سال 94 رسیده است .

conversion-funnel

به نام خدا و سلام

مبلغ رهن هم مشمول مالیات می شود. این جمله ای است که شاید در همه محافل مطرح می شود ولی جواب خیلی محکمی همراه با مستندات پیدا نشود. من در کلاس صفر تا صد مالیات جلسه دوم هم به این نکته اشاره میکنم که طبق بخشنامه مبلغ رهن تبدیل  به مشمول مالیات می شود. روال کار ممیزین املاک هم اینطور است که مبلغ را در ۱٫۵ درصد ضرب می کنند و درآمد مشمول اجاره ماهیانه را محاسبه می کنند و تبدیل به سالیانه می نمایند. حالا امروز تصمیم دارم بخشنامه اصلی و نحوه عملکرد دقیق ممیزین را برای شما منتشر کنم تا با آگاهی کامل نسبت به این موضوع اطلاع کسب کنید.نکته جالب تر اینکه طبق مذاکراتی که در حاشیه همایش اتاق بازرگانی با جناب غلامحسین دوانی داشتم ایشان اذعان داشتند این مبلغ به ۲٫۵ درصثد در سال ۹۴ رسیده است .

میثم حاجی محمدی —–مشاور مالیاتی

قبل از آن مهمترین ماده قانونی اجاره را یکبار دیگر مرور می کنیم

ماده ۵۳ ـ درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس‌از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات ‌مالک نسبت به مورد اجاره‌.
درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس براساس این ماده محاسبه خواهد شد.
در رهن تصرف‌، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات‌ خواهد بود.
هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت ‌است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورداجاره‌.
حالا ابهامات خود را با این بخشنامه برطرف کنید

بخشنامه شماره:۴۵۶۷۲/۶۰۷۷/۴/۳۰——تاریخ:۰۸/۰۸/۱۳۸۰
موضوع : در مورد نحوه تقویم مال الاجاره در زمانی که رهن و اجاره می باشد

ضمن بازدید وزیر محترم امور اقتصادی و دارایی از برخی واحدهای مالیاتی تهران و مذاکره با تعدادی از مراجعین و ماموران تشخیص معلوم گردید یکی از عوامل بروز اختلاف بین ماموران یاد شده و مؤدیانی که ملک خود را به صورت رهن تصرف و یا به اصطلاح رایج در افواه عامه ـ به طور ((رهن واجاره)) واگذار می نمایند،عملکرد های متفاوت ممیزین مالیاتی در تقویم مال الاجاره بر اساس املاک مشابه بنا به حکم ماده ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم و چگونگی رعایت حکم دیوان محترم عدالت اداری در خصوص اجرای حکم ماده ۵۵ آن قانون می باشد.
همکاران به خوبی واقف هستند که با وجود نص صریح قانون در این باره، به طور کلی یافتن ملک مشابه برای تمامی انواع واحدهای اجاری و رهنی میسر نیست، به خصوص اینکه مراد مقنن صرفاً مشابهت فیزیکی نبوده، بلکه در باب مشابهت عوامل متعددی مطرح است که نبایستی آنها را از نظر دور داشت و در این صورت تقویم مال الاجاره توسط ماموران تشخیص از لحاظ دوری و نزدیکی به واقعیت و مال الاجاره واقعی املاک مشابه معمولاً تقریبی و دقت در اجرای قانون از این جهت به طور نسبی صورت می پذیرد.
در خصوص رهن،آنچه در بادی امر ودر دایره مشابهت موضوع جلب توجه می نمایند، مقدار دین(دریافتی)راهن است که بابت عقد رهن دریافت نموده است، در نتیجه می تواند به عنوان مهمترین مؤلفه مدنظر ممیزین و سر ممیزین مالیاتی در تعیین مال الاجاره ملاک عمل قرار گیرد، چرا که به لحاظ قواعد اقتصادی، اصل بر این واقع می شود که دو ملک کاملاً مشابه در ازای دو مبلغ متساوی به رهن واگذار شوند.
با عنایت به نظر خواهی و پرسش و تحقیق این نتیجه حاصل شده است که حسب مقایسه مال الاجاره های تقویمی توسط ماموران و مال الاجاره های واقعی دریافتی بر مبنای اجاره نامه های رسمی بابت املاک مشابه( در حوزه های مالیاتی که دقت نظر کافی دارند)از طرفی و مقایسه آن با املاک مشابه دیگری که به طریق رهن تصرف واگذار می شوند از طرف دیگر، به طور متوسط هر ۰۰۰/۰۰۰/۱۰ ریال سپرده نزد راهن از حیث عقود مربوط به اجاره و رهن ، معادل۰۰۰/۲۵۰ ریال مال الاجاره ماهانه است.
نظر به مراتب فوق به لحاظ اتخاذ رویه واحد یا لااقل ایجاد هماهنگی نسبی در رسیدگی به پرونده های مالیات بر درآمد مستغلات و کاستن از اختلاف فی مابین به طور عموم ـ و ترتیب اجرای حکم ماده ۵۵ قانون مالیاتهای مستقیم در مواردیکه واگذاری و تصرف املاک مورد نظر به صورت رهن انجام می شود به طور اخص، مقرر می گردد:
۱- ماموران تشخیص مالیات در خصوص املاک رهنی سعی کنند به جای ارزیابی تخمینی و نظری، میزان دقیق وجه پرداختی را به راهن را معین و به ازاء هر ۰۰۰/۰۰۰/۱۰ ریال آن مبلغ ۰۰۰/۲۵۰ ریال اجاره بهای ماهانه منظور و اگر راهن علاوه بر دین( دریافتی) رقمی هم به عنوان اجاره از مرتهن دریافت می نمایند، رقم اخیر را نیز به مبلغ احتسابی فوق الذکر علاوه و جمع آن را به عنوان مال الاجاره تقویمی قلمداد نمایند.بدیهی است، اولاً در صورت عدم دستیابی به مبلغ دین و یا مواجهه با گفتارهای متناقض راهن،و مرتهن و به طور کلی عدم اطمینان از میزان دقیق دریافتی راهن، وفق روال معمول بایستی مال الاجاره بر مبنای املاک مشابه تعیین گردد، ثانیاً در موارد خاص (مثلاً در مجتمع های مسکونی و شهرکها) که ممکن است واحدهای مختلف ملکی از هر نظر وضعیت همسان با یکدیگر داشته باشند، توجه نمایند که اجرای این دستورالعمل نباید سبب بروز اختلاف فاحش مالیاتی بین اینگونه واحد ها باشد.
۲- از انجا که هیأت عمومی دیوان محترم عدالت اداری به موجب رأی شماره ۶۲ مورخ ۱۸/۲/۱۳۷۹(ابلاغی طی شماره ۲۲۳۲۰/۴۲۸۹-۴/۳۰ مورخ ۱۸/۵/۱۳۷۹) حکم ماده ۵۵ پیش گفته را نسبت به رهن تصرف هم قابل تسری دانسته است، لذا حوزه های مالیاتی ذیربط مکلفند در خصوص تعیین مال الاجاره هر یک از دو ملک واگذاری و تصرفی که با عقد رهن، تصرف یا واگذار شده باشد، روش محاسباتی مزبور را حسب مورد اعمال و هر حوزه در صورت استعلام حوزه دیگر، مال الاجاره را طبق بند ۱ بالا تعیین و به حوزه متقاضی اعلام و خود نیز در احتساب درآمد مشمول مالیات ملک ابوابجمعی به همان ترتیب عمل نمایند.
۳- مبنای ارایه شده طی این دستورالعمل نسبت به پرونده هایی که تاکنون برگ تشخیص مالیات مربوط به آن ها صادر نشده قابل اعمال می باشد و در سایرپرونده ها هم، در صورت عدم قطعیت، ممزین کل و هیأتهای حل اختلاف مالیاتی می توانند حتی الامکان در رفع اختلافات مطروحه آن را بکار بندند، ناگفته نماند، دستورالعمل حاضر مانع اتخاذ تصمیم مراجع حل اختلاف مالیاتی وفق قسمت اخیر ماده ۲۲۹ قانون مالیاتهای مستقیم مبنی بر توجه به واقعیات نخواهد بود.
مفاد دستورالعمل به تایید هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی رسیده است.

 

پیوست:شماره:۴۸۰۸۵/۶۶۸۳/۴/۳۰————تاریخ:۱۹/۰۸/۱۳۸۰
نظر به اینکه مبلغ ۰۰۰/۲۵۰ ریال اجاره بهای ماهانه مذکور در بخشنامه شماره ۴۵۶۷۲/۶۰۷۷-۴/۳۰ مورخ ۸/۸/۸۰ به علت اشتباه تحریر بوده و مبلغ صحیح آن یکصد و پنجاه هزارریال می باشد، لذا ضمن اصلاح آن مقرر می دارد:
مدیران کل کلیه واحدها و ادارات کل مالیاتی،ترتیبی اتخاذ نمایند تا در پایان هر ماه آمار مربوط به موارد اجرای بخشنامه مزبور به دفتر اینجانب اعلام شود.
Right-Click-Menu-Introپرشین حساب با همکاری مرکز آموزش بازرگانی استان اصفهان و جهاد دانشگاه صنعتی شریف در تهران  برگزار می کند جهت اطلاعات بیشتر اینجا  کلیک کنید
اگر از این مطلب خوشتان آمده است ...
شما هم ایمیل خود را در کادر زیر وارد نمایید و مطالب پرشین حساب را مستقیم در ایمیل خود دریافت نمایید
در ضمن به جمع +24000 عضو دیگر خبرنامه بپیوندید

درباره‌ی میثم حاجی محمدی

میثم حاجی محمدی ، کارشناس مسائل مالی و مالیاتی هستم . خوشحالم که می تونم با ارسال مقاله هام کمکی به شما دوست گرامی کرده باشم . به همه دوستان عزیز پیشنهاد می کنم برای رسیدن به موفقیت یک لحظه هم کوتاهی نکنند.

پیشنهاد ما

هزینه های قابل قبول مالیاتی به سبک جدیدتر

هزینه های قابل قبول مالیاتی به سبک جدیدترReviewed by میثم حاجی محمدی on Dec 31Rating: …

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *